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Immobilier: la loi Alur protège mieux les acquéreurs mais retarde les ventes

AFP

Des panneaux d'agences immobilières sur la façade d'un immeuble où un appartement est à vendreDes panneaux d'agences immobilières sur la façade d'un immeuble où un appartement est à vendre

Des panneaux d'agences immobilières sur la façade d'un immeuble où un appartement est à vendreDes panneaux d'agences immobilières sur la façade d'un immeuble où un appartement est à vendre

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur, les acheteurs de biens immobiliers en copropriété doivent se voir remettre une série de documents dès la promesse de vente, ce qui renforce leur protection... mais retarde les transactions.

"Jusqu'ici, lors d'une vente traditionnelle, entre le moment où l'on trouvait un accord et la signature, il s'écoulait trois à quatre semaines. Mais avec la nouvelle loi, il y a tant d'attestations à réunir dès la promesse de vente que cela prend trois à quatre semaines supplémentaires", rapporte à l'AFP Charles-Marie Jottras, président du réseau immobilier Daniel Féau, spécialiste des biens de luxe.

En première ligne, "les syndics n'étaient absolument pas prêts à ce qu'on leur demande: les mieux organisés mettent dix jours à transmettre ces documents, les moins organisés ou les moins volontaires mettent un mois", renchérit Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet.

Ces nouvelles exigences "ralentissent et alourdissent le processus des ventes immobilières", déplore la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), tout en jugeant "louable" la volonté du législateur de mieux protéger les acquéreurs d?un bien en copropriété.

Afin de leur éviter toute mauvaise surprise, la loi Alur (Accès au logement et urbanisme rénové), adoptée définitivement en février par le Parlement, prévoit que soient annexés à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente le règlement de la copropriété, le carnet d'entretien de l'immeuble, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, et l'état descriptif de division.

D'autres informations, relatives à la situation financière de la copropriété et celle du vendeur, doivent également être transmises à l'acheteur.

Il doit ainsi obligatoirement avoir connaissance du montant des charges courantes payées par le copropriétaire vendeur sur les deux années passées, et des sommes restant dues par ce dernier au syndicat des copropriétaires.

L'acquéreur doit aussi être informé des sommes qu'il peut devoir au syndicat de copropriétaires (dans le cas de travaux), de l'état global des impayés de charges au sein du syndicat, de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

"Ce ne sera plus une lettre mais un véritable colis que le vendeur devra poster!", s'émeut la Fnaim.

Et une fois signé, l'avant-contrat doit être notifié à l'acquéreur pour qu'il puisse exercer, s'il le souhaite, son droit de rétractation ouvert pendant sept jours. En cas de remise en main propre, par l'agent immobilier ou le notaire, à l?acquéreur, "il faudra lui faire signer un reçu clair et précis pour éviter toute contestation ultérieure", avertit la Fnaim.

- Marché "déjà asthénique" -

Or en cas d'absence des documents en annexe de la promesse de vente, le délai de rétractation est reporté, puisqu'il ne court qu'à compter du lendemain du jour de leur réception. Pour la Fnaim, cela "porte sérieusement atteinte à la sécurité des contrats".

Autre nouveauté: une "fiche synthétique" de l'immeuble - dont le contenu sera fixé par décret -, qui contiendra les données financières et techniques relatives à la copropriété et au bâti, sera bientôt transmise aux acquéreurs de biens en copropriété.

C'est au syndic qu'il reviendra de rédiger cette fiche et de la mettre à disposition des copropriétaires: faute d'avoir rempli cette obligation, le syndic pourra être révoqué, et une pénalité financière lui sera infligée s'il tarde plus d'une semaine.

Toutefois l'obligation d'annexer cette fiche synthétique à toute promesse de vente sera imposée graduellement: à compter du 1er janvier 2017, dans les copropriétés de plus de 200 lots, un an plus tard, pour celles de plus de 50 lots et au 1er janvier 2019, pour les autres.

"C'est super, cela va vraiment simplifier les choses, mais il faudra attendre quatre à cinq ans avant que cela ne se mette en place", estime Me Vincent Chauveau, notaire à Nantes.

Les agents immobiliers, eux, déplorent ce "long travail règlementaire" à venir, après le "marathon législatif" de la loi Alur. "Le marché, déjà asthénique, n'avait pas besoin de ce coup de froid", estime ainsi François Gagnon, président du réseau immobilier Era.

D'autant que selon lui, les 208 décrets d'application, parfois très techniques, que nécessite la loi Alur n'ont fait l'objet d'aucune préparation, ce qui ralentira de façon conséquente son entrée en vigueur.

"Quand on se rappelle que l'examen parlementaire a duré près d'un an, on se demande ce qui a conduit à cette impéritie. Madame Duflot se serait-elle dit +après moi le déluge+ ?" s'interroge-t-il.

Première publication : 14/05/2014