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L'immobilier, l'autre empire du fondateur milliardaire de Zara

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Madrid (AFP)

Le siège d'Amazon à Seattle, des boutiques et bureaux prestigieux à Londres, Paris et New York: le milliardaire espagnol Amancio Ortega, fondateur de l'empire de mode Zara, fait fructifier ses bénéfices en investissant dans l'immobilier, louant parfois les édifices à ses concurrents.

Dernière acquisition, début novembre: celle d'un complexe de bureaux occupé par Facebook à Seattle, pour 415 millions de dollars (376 millions d'euros). Elle suit de quelques mois celle du "Troy Block" dans la même ville, qui abrite une partie du siège d'Amazon, pour 740 millions de dollars.

Au total, le portefeuille immobilier du roi de la "mode rapide" frôlait fin 2018 les dix milliards d'euros, selon les dernières données disponibles communiquées par Pontegadea Inversiones, sa holding immobilière.

Pontegadea récolte puis réinvestit dans l'immobilier la quasi-totalité des dividendes engrangés par l'entrepreneur, qui se sont élevés à 1,6 milliard d'euros en 2019, a expliqué à l'AFP un porte-parole de la holding.

Le discret entrepreneur de 83 ans s'est retiré de la gestion exécutive de son groupe Inditex (huit marques dont Zara et Massimo Dutti), mais il en possède toujours 59%. Modeste fabricant de robes de chambre de Galice (nord-ouest) à l'origine, il est actuellement le sixième homme le plus riche du monde selon la revue Forbes.

- "Diversifier et préserver" -

"C'est habituel pour les entrepreneurs qui accumulent du capital grâce à leurs affaires d'avoir un véhicule d'investissement qui gère cet excès", explique à l'AFP Juan Carlos Amaro, professeur de finances à l'école de commerce Esade.

L'objectif est de "diversifier et préserver" la fortune amassée tout en construisant un "refuge" face aux fluctuations de la Bourse, détaille-t-il.

En visant l'immobilier, l'objectif de M. Ortega - réputé pour sa prudence en affaires - n'est pas de spéculer mais d'investir sur le long terme. Il a choisi "une activité assez conservatrice, sans grande rentabilité mais suffisamment stable", confirme à l'AFP un porte-parole de Pontegadea.

Hors de question d'investir dans l'immobilier résidentiel, potentiellement plus rentable mais à la réputation sulfureuse en Espagne depuis la bulle immobilière des années 2000.

Son portefeuille se compose principalement de bureaux et de magasins, ainsi que de quelques hôtels.

Outre de nombreux édifices à Madrid et Barcelone, Amancio Ortega est désormais le premier propriétaire immobilier de la célèbre artère commerçante d'Oxford Street à Londres.

A Paris, il possède notamment la boutique Apple du quartier de l'Opéra et un immeuble sur les Champs-Elysées.

Les acquisitions se font "uniquement dans les capitales de grands pays stables", dans des quartiers prestigieux et exempts de brusques mouvements immobiliers, précise Pontegadea.

Avec un critère crucial: "des locataires de première catégorie, avec une très bonne solvabilité", comme les grandes multinationales, souligne Rafael Sambola, de l'Eada Business School. Un objectif souvent rempli aux Etats-Unis, qui concentrent environ 45% des acquisitions, à Miami, San Francisco, New York ou Washington.

Ce pays offre aussi "une diversification de taux de change" pour équilibrer les mouvements de l'euro ou de la livre, souligne Manuel Romera, spécialiste Finances de l'école IE.

- Concurrents locataires -

M. Ortega possède aujourd'hui des biens dans neuf pays (Espagne, France, Portugal, Royaume-Uni, Italie, Etats-Unis, Mexique, Canada, Corée du Sud).

Doté d'un "penchant pour les belles choses", il n'achète que de "beaux" édifices, confie-t-on chez Pontegadea.

Comme le Haughwout Building, bijou d'architecture classique new-yorkaise, ou le 815 Connecticut Avenue, bloc de verre à deux pas de la Maison Blanche à Washington.

Les loyers perçus -405 millions d'euros en 2018-, sont immédiatement réinvestis dans la holding, selon Pontegadea.

Le créateur de Zara n'hésite pas à louer des bâtiments à ses concurrents, comme le magasin madrilène de la chaîne irlandaise Primark.

Pourrait-il être tenté d'augmenter les loyers de ses rivaux ? Les contrats fonctionnent "avec des conditions de marché", répond Pontegadea, qui assure veiller à l'inverse à ne pas favoriser les marques d'Inditex sur ce point.

En 2018, Amancio Ortega s'est aventuré hors de l'immobilier, rachetant 10% de Telxius, filiale de câbles sous-marins du géant télécom Telefonica. Mais la stratégie est la même: "des actifs physiques (...) avec des perspectives de rentabilité à long terme".

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